Huurbescherming voor de franchisenemer: geen ontruiming zonder tussenkomst van de rechter.

contracten

Op 16 december 2014 heeft het Hof in Den Haag (ECLI:NL:GHDHA:2014:4103) in kort geding een interessante uitspraak gedaan voor franchisegevers en franchisenemers. Het Hof heeft bepaald dat een franchisegever die de franchiseovereenkomst beëindigt, daarmee niet automatisch de huurrelatie met de franchisenemer beëindigt. De franchisenemer heeft huurbescherming en de beëindiging van de huurovereenkomst kan als gevolg daarvan alleen door tussenkomst van de rechter worden uitgesproken.

Het geschil tussen franchisegever en franchisenemer

De franchisenemer (exploitant wasstraat) had – zonder de vereiste toestemming van de franchisegever – de prijzen verlaagd om meer klandizie aan te trekken. De franchisegever was het hier niet mee eens. De franchisenemer weigerde de prijzen te verhogen, waarna de franchisegever de betalingsachterstand in de franchise fee van ruim Euro 100.000 opeist en dreigt de franchiseovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. Als de franchisenemer niet voldoet aan de sommatie, besluit de franchisegever naar de wasstraat te gaan, plaatst er nieuwe sloten en koppelt met een modem alle programma’s via de eigen server. De exploitatie door de franchisenemer is daarmee niet meer mogelijk.

Kort geding door franchisenemer

De franchisenemer start hierop een kort geding en vordert de toegang tot het pand, afgifte van de sleutels en teruggave van de computerprogramma’s op straffe van een dwangsom. De franchisegever vordert in reconventie betaling van de franchise fee, dan wel het verstrekken van een bankgarantie.

Gemengde overeenkomst

De rechtbank constateert dat sprake is van een gemengde overeenkomst. Hoewel de franchiseovereenkomst dat niet expliciet bepaalt, heeft de franchiseovereenkomst volgens de rechtbank in feite ook een huurkarakter. In de franchise fee is namelijk ook een vergoeding opgenomen voor het gebruik van het gebouw door de franchisenemer. Daarmee is feitelijk tussen partijen een huurovereenkomst tot stand gekomen als gevolg waarvan volgens de rechtbank de dwingendrechtelijke bepalingen van het huurrecht op de franchiseovereenkomst van toepassing zijn.

Dwingendrechtelijke bepalingen huurrecht

Hoewel niet tussen partijen voorzien of beoogt ten tijde van het aangaan van de overeenkomst verhuurde volgens de rechtbank de franchisegever bedrijfsruimte aan de franchisenemer zoals bedoeld in artikel 7:290 BW (huur bedrijfsruimte). Op grond van artikel 7:231 BW kan deze huurovereenkomst dan niet buitengerechtelijk worden ontbonden. De huurder heeft huurbescherming en alleen de rechter kan de ontbinding uitspreken. De rechtbank stelt daarmee vast dat de buitengerechtelijke ontbinding door de franchisegever geen effect had, en dat de franchisegever op straffe van een dwangsom de franchisenemer weer moet toelaten tot de wasstraat. De ontbinding van de franchiseovereenkomst leidt hiermee niet automatisch tot ontruiming van het pand, ondanks de contractuele verplichting tot ontruiming zoals opgenomen in de franchiseovereenkomst.

De vordering van de franchisegever tot betaling van de achterstallige franchise fee c.q. het stellen van een bankgarantie werd afgewezen omdat er geen spoedeisend belang zou zijn, aldus de rechtbank. De franchisegever moest voor die vordering naar de bodemrechter. De franchisegever moet op straffe van een dwangsom dan de sleutels overhandigen aan de franchisenemer die de exploitatie weer ter hand neemt.

Spoedappel bij het Hof

De franchisegever is het hier niet mee eens en stelt hoger beroep in bij het Hof (spoedappel) waar hij nogmaals de ontruiming vordert en de betaling van de achterstallige franchise fees.

Hybride overeenkomst: franchise en huur

Net als de rechtbank oordeelt het Hof dat de rechtsverhouding tussen partijen naast aspecten van regelend recht (kort gezegd het ‘gewone’ contractenrecht waarin de ‘franchiseformule’ is geregeld) “ontegenzeggelijk aspecten van het dwingendrechtelijke huurrecht” bevat.

Het hof verwijst wat dit laatste betreft onder meer naar de passage in het contract tussen partijen waarin partijen zijn overeengekomen dat de (als franchiseovereenkomst geduide) overeenkomst betrekking heeft op “de IMO wasstraat, bestaande uit een gebouw, de wasinstallatie en inventaris”. Het gaat volgens het Hof hierbij onmiskenbaar om bedrijfsruimte, zo al niet in de zin van artikel 7:290 BW (bedrijfsruimte) dan toch tenminste in de zin van artikel 7:230a BW (overige gebouwde onroerende zaken).
Het Hof vervolgt dan door te oordelen dat “beide aspecten van de overeenkomst zo nauw met elkaar samenhangen dat het ene niet zonder het andere kan, waarbij het huurelement in de overeenkomst niet van ondergeschikte betekenis is. Dit betekent dat op grond van artikel 6:215 BW tevens de dwingendrechtelijke huurbepalingen op deze overeenkomst van toepassing zijn”.

Gevolgen huuraspect: dwingende regels huurrecht van toepassing

Volgens het Hof is de naam die partijen aan de overeenkomst (en de betalingen) hebben gegeven, niet bepalend voor de kwalificatie huur. De huuraspecten in de overeenkomst brengen huurbescherming met zich mee zodat ontbinding van de overeenkomst buiten de rechter om niet mogelijk is, aldus het Hof.

Toch ontruiming vanwege ernstige betalingsachterstanden

Anders dan de rechtbank, oordeelt het Hof echter dat de tekortkomingen van de franchisenemer dermate ernstig zijn (forse betalingsachterstand en geen inzicht verstrekken in de omzet), dat de ontbinding van de overeenkomst (ook indien mocht blijken dat er sprake is van een huurovereenkomst) in de bodemprocedure naar alle waarschijnlijkheid te verwachten is. Volgens het Het Hof kan men daarop bij wijze van voorlopige voorziening vooruitlopen en kan van de franchisegever niet gevergd worden dat hij de bodemprocedure afwacht. Het Hof vernietigt het vonnis van de rechtbank en veroordeelt de franchisenemer om binnen veertien dagen de wasstraat “met al het hare en de haren” te verlaten en te ontruimen op straffe van een dwangsom.

Conclusie: Op franchiseovereenkomsten die elementen van huur bevatten, kunnen de dwingendrechtelijke huurbepalingen van toepassing zijn, ook als dat niet is beoogd of voorzien. De franchisegever komt dan voor een onverwachte verrassing te staan. Immers, een franchiseovereenkomst die dan bepaalt dat het einde van de franchiseovereenkomst automatisch het einde van de huurovereenkomst inhoudt, als gevolg waarvan de franchisenemer verplicht is over te gaan tot onmiddellijke ontruiming, heeft dan geen effect. Volgens de dwingendrechtelijke bepalingen van het huurrecht kan alleen de rechtbank de beëindiging en ontruiming bevelen. 

Heeft u vragen? Belt of mailt u gerust naar 0183-513 745 / theodora@lexwoodlegal.nl

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit /  Bijwerken )

Google photo

Je reageert onder je Google account. Log uit /  Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit /  Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit /  Bijwerken )

Verbinden met %s