Voorkom claims: Maak voorbehouden tijdens onderhandelingen!

contracten

Op 30 september 2015 heeft de rechtbank Amsterdam een uitspraak gedaan over het afbreken van onderhandelingen en de gevolgen daarvan (vindplaats: http://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:RBAMS:2015:6458) De uitspraak bevestigt eerdere rechtspraak. Wanneer is het afbreken van onderhandelingen niet meer mogelijk?

Onderhandelingen: niet-exclusief, niet-bindend
Nitsba is een Israëlische onderneming die zich met name richt op investeringen in vastgoed. De Key is eigenaar van het Lloyd Hotel in Amsterdam en besluit het hotel te verkopen. Beide partijen werden bijgestaan door vastgoedadviseurs/makelaars. Op enig moment sluiten partijen met elkaar een ‘Letter of Intent’ (“LOI”) waarin zij aangeven de mogelijkheid tot (ver)koop nader te zullen onderzoeken gedurende een periode van 30 dagen. Partijen spreken af dat de LOI geen bindend karakter zou hebben en hen niet zou verplichten tot het daadwerkelijk overgaan tot de (ver)koop. Er zou nog een due diligence moeten plaatsvinden en (over en weer) moest er goedkeuring worden verleend door diverse organen (o.a. raad van commissarissen, raad van bestuur).

Na ondertekening van de LOI wordt er dooronderhandeld en doet Nitsba een bod van Euro 15,9 mio. De Key laat echter weten ervan af te zien en gaat in zee met een ander. Nitsba toont zich een slechte verliezer, laat het er niet bij zitten en dringt aan op toezending van de definitieve en ondertekende koopovereenkomst. De Key antwoordt dat hij dat niet van plan is en Nitsba maakt de gang naar de rechtbank onder conservatoire beslaglegging (tot levering) op het hotel.

Bij de rechtbank vordert Nitsba veroordeling van De Key om haar het hotel alsnog te leveren op straffe van een dwangsom van Euro 100.000,- per dag. Volgens Nitsba was de koop rond, althans heeft de Key de onderhandelingen afgebroken in een stadium waarin Nitsba er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat een overeenkomst tot koop van het hotel tot stand zou komen. Het afbreken van de onderhandelingen, waarbij Nitsba ook geen mogelijkheid is geboden om een nader/aangepast bod te doen binnen de lopende onderhandelingstermijn van 30 dagen, is daarom volgens Nitsba onrechtmatig geweest.

Was de koop al wel gesloten?
De rechtbank beantwoordt deze vraag door te kijken naar de bewoordingen van de LOI. Vastgesteld wordt door de rechtbank dat zowel in de aanhef als in het slot van de LOI staat vermeld dat de LOI niet-bindend is. Ook wijst de rechtbank op het bepaalde in de LOI dat de LOI eindigt als partijen niet binnen 30 dagen een finale overeenkomst bereiken. Deze termijn was ook niet exclusief gereserveerd voor onderhandelingen met Nitsba. Volgens de rechtbank wisten de adviseurs van partijen dat er ook meer kopers op de loer lagen.

Volgens de rechtbank is het daarom de bedoeling geweest van partijen om met de LOI een globaal raamwerk uit te zetten waarbinnen partijen in beginsel zonder enige wederzijdse verplichting voor een periode van maximaal 30 dagen over de (ver)koop van het hotel met elkaar konden onderhandelen.
Gelet op al deze voorbehouden en beperkingen kan volgens de rechtbank de LOI redelijkerwijs niet anders worden uitgelegd dan dat er niet eerder verbintenissen tussen partijen ontstaan dan op het moment dat partijen volledige overeenstemming hebben over een schriftelijke koopovereenkomst conform de opzet van de conceptkoopovereenkomst en de genoemde bestuursorganen hun goedkeuring daaraan hebben verleend. Deze goedkeuring dient te worden uitgelegd als een opschortende voorwaarde: nádat deze goedkeuring is verleend, komt de deal tot stand, eerder niet.

Mocht De Key dan nog wel de onderhandelingen afbreken?
De rechtbank wijst naar vaste rechtspraak en stelt voorop dat onderhandelende partijen zich jegens elkaar moeten gedragen overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid. Dit betekent dat partijen verplicht zijn hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen. Tegen deze achtergrond geldt dat in de onderhandelingsfase ieder van de onderhandelende partijen vrij is de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het totstandkomen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn.
Daar is volgens de rechtbank geen sprake van in deze zaak waarin partijen maximale vrijheid wilden bij hun onderhandelingen.

Conclusie: De hoofdregel is dat onderhandelingen in beginsel altijd kunnen worden afgebroken zonder schadeplicht. Dat is anders indien (i) vertrouwen is gewekt dat enigerlei contract uit de onderhandelingen zou resulteren of (ii) wanneer er andere omstandigheden zijn die maken dat het afbreken van de onderhandelingen in de gegeven omstandigheden onaanvaardbaar moet worden geacht. Dat was hier nu juist niet aan de orde: Partijen hadden zich laten bijstaan, en hadden een niet-bindende, niet-exclusieve LOI laten opstellen waaruit overduidelijk bleek dat zij allebei maximale vrijheid wilden om te onderhandelen. Wanneer een partij al deze voorbehouden overeenkomt (niet-exclusief, niet-bindend, subject to board approval, na ommekomst onderhandelingstermijn geen schadeplicht) is een vordering uit hoofde van afgebroken onderhandelingen kansloos.

Heeft u nog vragen? Belt of mailt u gerust! 0183 513745 / Theodora@lexwoodlegal.nl

Advertenties

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit /  Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit /  Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit /  Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit /  Bijwerken )

Verbinden met %s