Dubbele bemiddelingskosten van makelaars verder aan banden gelegd door de Hoge Raad

Building_Dialogue

Op 16 oktober 2015 heeft de Hoge Raad zich uitgesproken over het verbod van dubbele bemiddelingskosten. Dat is het verbod om “twee heren te dienen” (vindplaats ECLI:NL:HR:2015:3099 Duinzigt / X). Op grond van dit verbod mogen makelaars niet zowel van de consument-huurder/koper als van de verhuurder/verkoper courtage vragen. Dit is dwingend recht. Anders afspreken ten nadele van de consument-huurder/koper is niet mogelijk.

Hoewel dit verbod al tientallen jaren bestaat en in de wet is opgenomen, is het “herontdekt” door consument-huurders die reeds betaalde courtages terugvragen van makelaars. Voor de makelaars een heus drama. Niet in de laatste plaats omdat de ACM heeft aangegeven het toezicht op de handhaving van dit verbod te verscherpen. De ACM heeft zich als derde in deze procedure (stellen van pre-judiciële vragen aan de Hoge Raad) gemengd en heeft zijn zienswijze gegeven.

Sommige makelaarskantoren, zoals in de onderhavige zaak Duinzigt, zijn als gevolg van het verbod overgegaan op een ander verdienmodel: De verhuurder zet de woning vrijblijvend op de website van de makelaar (zonder hiervoor een courtage te zijn verschuldigd) en wanneer de woning dan wordt verhuurd, betaalt alleen de huurder een vergoeding aan de makelaar veelal in de vorm van één maand huur. Om de woning te kunnen huren, moet de huurder zich dan inschrijven bij Duinzigt als woningzoekende en moet hij akkoord gaan met de algemene voorwaarden en de courtage van de makelaar. Volgens Duinzigt wordt op grond hiervan géén vergoeding betaald door beide partijen, en worden er dus ook niet “twee heren” gediend. Volgens Duinzigt geldt het verbod in deze situaties niet.

Tegen deze praktijk heeft de Hoge Raad zich nu dus uitgesproken: Ook dán is sprake van een bemiddelingsovereenkomst tussen het bemiddelingsbureau en de verhuurder, vindt de Hoge Raad, zodat aan de consument-huurder in dat geval géén bemiddelingskosten meer in rekening mogen worden gebracht. Ook deze bedragen kunnen nu dus teruggeëist worden door consument-huurders en de vrijheid van makelaars is nog verder aan banden gelegd.

Volgens de Hoge Raad is er alleen dán geen sprake van een bemiddelingsovereenkomst wanneer de beheerder van de website kan bewijzen, dat de website alleen als “elektronisch prikbord” fungeert. Wanneer dat niet zo is, en de verhuurder en huurder van elkaar afgeschermd worden, en het niet mogelijk is om rechtstreeks en zonder tussenkomst van de makelaar met elkaar in contact te treden om over de totstandkoming van een huurovereenkomst te onderhandelen, dan is dus sprake van een bemiddelingsovereenkomst. Het feit dat er slechts één partij betaalt voor de diensten van de makelaar is dus niet doorslaggevend, aldus de Hoge Raad, die hierbij ook verwijst naar een recent ingediend Wetsvoorstel waarin dit wordt bevestigd.

Conclusie: Het “vrijblijvend” plaatsen van een advertentie op een website van een makelaar wordt gezien als een bemiddelingsovereenkomst tussen de makelaar en de aspirant-verhuurder. De werkwijze waarbij vervolgens een verhuurder en huurder van elkaar worden afgeschermd en het onmogelijk is dat zij rechtstreeks en zonder tussenkomst van de makelaar met elkaar in contact treden om over de totstandkoming van een huurovereenkomst te onderhandelen, leidt ertoe dat de huurder in een positie wordt gebracht dat hij gedwongen wordt de bemiddeling van de makelaar te accepteren inclusief courtage. Door de contactgegevens van partijen af te schermen c.q. niet te vermelden, dwingt een makelaar een tweede bemiddelingsovereenkomst af, aldus de Hoge Raad. Volgens de Hoge Raad mag de makelaar dan niet een bemiddelingsfee in rekening brengen bij de huurder, hij heeft immers al een andere heer (de verhuurder). Dat hij daaraan geen vergoeding zou hebben gerekend, vindt de Hoge Raad niet doorslaggevend. De vrijheid van makelaars is door deze uitspraak verder aan banden gelegd en de mogelijkheden van consumenten om reeds betaalde courtage terug te vragen zijn verruimd.

Heeft u nog vragen? Belt of mailt u gerust! 0183 513745 / Theodora@lexwoodlegal.nl

Advertenties

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit /  Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit /  Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit /  Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit /  Bijwerken )

Verbinden met %s