Voorkom claims: Maak voorbehouden tijdens onderhandelingen!

contracten

Op 30 september 2015 heeft de rechtbank Amsterdam een uitspraak gedaan over het afbreken van onderhandelingen en de gevolgen daarvan (vindplaats: http://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:RBAMS:2015:6458) De uitspraak bevestigt eerdere rechtspraak. Wanneer is het afbreken van onderhandelingen niet meer mogelijk?

Onderhandelingen: niet-exclusief, niet-bindend
Nitsba is een Israëlische onderneming die zich met name richt op investeringen in vastgoed. De Key is eigenaar van het Lloyd Hotel in Amsterdam en besluit het hotel te verkopen. Beide partijen werden bijgestaan door vastgoedadviseurs/makelaars. Op enig moment sluiten partijen met elkaar een ‘Letter of Intent’ (“LOI”) waarin zij aangeven de mogelijkheid tot (ver)koop nader te zullen onderzoeken gedurende een periode van 30 dagen. Partijen spreken af dat de LOI geen bindend karakter zou hebben en hen niet zou verplichten tot het daadwerkelijk overgaan tot de (ver)koop. Er zou nog een due diligence moeten plaatsvinden en (over en weer) moest er goedkeuring worden verleend door diverse organen (o.a. raad van commissarissen, raad van bestuur).

Na ondertekening van de LOI wordt er dooronderhandeld en doet Nitsba een bod van Euro 15,9 mio. De Key laat echter weten ervan af te zien en gaat in zee met een ander. Nitsba toont zich een slechte verliezer, laat het er niet bij zitten en dringt aan op toezending van de definitieve en ondertekende koopovereenkomst. De Key antwoordt dat hij dat niet van plan is en Nitsba maakt de gang naar de rechtbank onder conservatoire beslaglegging (tot levering) op het hotel.

Bij de rechtbank vordert Nitsba veroordeling van De Key om haar het hotel alsnog te leveren op straffe van een dwangsom van Euro 100.000,- per dag. Volgens Nitsba was de koop rond, althans heeft de Key de onderhandelingen afgebroken in een stadium waarin Nitsba er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat een overeenkomst tot koop van het hotel tot stand zou komen. Het afbreken van de onderhandelingen, waarbij Nitsba ook geen mogelijkheid is geboden om een nader/aangepast bod te doen binnen de lopende onderhandelingstermijn van 30 dagen, is daarom volgens Nitsba onrechtmatig geweest.

Was de koop al wel gesloten?
De rechtbank beantwoordt deze vraag door te kijken naar de bewoordingen van de LOI. Vastgesteld wordt door de rechtbank dat zowel in de aanhef als in het slot van de LOI staat vermeld dat de LOI niet-bindend is. Ook wijst de rechtbank op het bepaalde in de LOI dat de LOI eindigt als partijen niet binnen 30 dagen een finale overeenkomst bereiken. Deze termijn was ook niet exclusief gereserveerd voor onderhandelingen met Nitsba. Volgens de rechtbank wisten de adviseurs van partijen dat er ook meer kopers op de loer lagen.

Volgens de rechtbank is het daarom de bedoeling geweest van partijen om met de LOI een globaal raamwerk uit te zetten waarbinnen partijen in beginsel zonder enige wederzijdse verplichting voor een periode van maximaal 30 dagen over de (ver)koop van het hotel met elkaar konden onderhandelen.
Gelet op al deze voorbehouden en beperkingen kan volgens de rechtbank de LOI redelijkerwijs niet anders worden uitgelegd dan dat er niet eerder verbintenissen tussen partijen ontstaan dan op het moment dat partijen volledige overeenstemming hebben over een schriftelijke koopovereenkomst conform de opzet van de conceptkoopovereenkomst en de genoemde bestuursorganen hun goedkeuring daaraan hebben verleend. Deze goedkeuring dient te worden uitgelegd als een opschortende voorwaarde: nádat deze goedkeuring is verleend, komt de deal tot stand, eerder niet.

Mocht De Key dan nog wel de onderhandelingen afbreken?
De rechtbank wijst naar vaste rechtspraak en stelt voorop dat onderhandelende partijen zich jegens elkaar moeten gedragen overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid. Dit betekent dat partijen verplicht zijn hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen. Tegen deze achtergrond geldt dat in de onderhandelingsfase ieder van de onderhandelende partijen vrij is de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het totstandkomen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn.
Daar is volgens de rechtbank geen sprake van in deze zaak waarin partijen maximale vrijheid wilden bij hun onderhandelingen.

Conclusie: De hoofdregel is dat onderhandelingen in beginsel altijd kunnen worden afgebroken zonder schadeplicht. Dat is anders indien (i) vertrouwen is gewekt dat enigerlei contract uit de onderhandelingen zou resulteren of (ii) wanneer er andere omstandigheden zijn die maken dat het afbreken van de onderhandelingen in de gegeven omstandigheden onaanvaardbaar moet worden geacht. Dat was hier nu juist niet aan de orde: Partijen hadden zich laten bijstaan, en hadden een niet-bindende, niet-exclusieve LOI laten opstellen waaruit overduidelijk bleek dat zij allebei maximale vrijheid wilden om te onderhandelen. Wanneer een partij al deze voorbehouden overeenkomt (niet-exclusief, niet-bindend, subject to board approval, na ommekomst onderhandelingstermijn geen schadeplicht) is een vordering uit hoofde van afgebroken onderhandelingen kansloos.

Heeft u nog vragen? Belt of mailt u gerust! 0183 513745 / Theodora@lexwoodlegal.nl

Huurbescherming voor de franchisenemer: geen ontruiming zonder tussenkomst van de rechter.

contracten

Op 16 december 2014 heeft het Hof in Den Haag (ECLI:NL:GHDHA:2014:4103) in kort geding een interessante uitspraak gedaan voor franchisegevers en franchisenemers. Het Hof heeft bepaald dat een franchisegever die de franchiseovereenkomst beëindigt, daarmee niet automatisch de huurrelatie met de franchisenemer beëindigt. De franchisenemer heeft huurbescherming en de beëindiging van de huurovereenkomst kan als gevolg daarvan alleen door tussenkomst van de rechter worden uitgesproken.

Het geschil tussen franchisegever en franchisenemer

De franchisenemer (exploitant wasstraat) had – zonder de vereiste toestemming van de franchisegever – de prijzen verlaagd om meer klandizie aan te trekken. De franchisegever was het hier niet mee eens. De franchisenemer weigerde de prijzen te verhogen, waarna de franchisegever de betalingsachterstand in de franchise fee van ruim Euro 100.000 opeist en dreigt de franchiseovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. Als de franchisenemer niet voldoet aan de sommatie, besluit de franchisegever naar de wasstraat te gaan, plaatst er nieuwe sloten en koppelt met een modem alle programma’s via de eigen server. De exploitatie door de franchisenemer is daarmee niet meer mogelijk.

Kort geding door franchisenemer

De franchisenemer start hierop een kort geding en vordert de toegang tot het pand, afgifte van de sleutels en teruggave van de computerprogramma’s op straffe van een dwangsom. De franchisegever vordert in reconventie betaling van de franchise fee, dan wel het verstrekken van een bankgarantie.

Gemengde overeenkomst

De rechtbank constateert dat sprake is van een gemengde overeenkomst. Hoewel de franchiseovereenkomst dat niet expliciet bepaalt, heeft de franchiseovereenkomst volgens de rechtbank in feite ook een huurkarakter. In de franchise fee is namelijk ook een vergoeding opgenomen voor het gebruik van het gebouw door de franchisenemer. Daarmee is feitelijk tussen partijen een huurovereenkomst tot stand gekomen als gevolg waarvan volgens de rechtbank de dwingendrechtelijke bepalingen van het huurrecht op de franchiseovereenkomst van toepassing zijn.

Dwingendrechtelijke bepalingen huurrecht

Hoewel niet tussen partijen voorzien of beoogt ten tijde van het aangaan van de overeenkomst verhuurde volgens de rechtbank de franchisegever bedrijfsruimte aan de franchisenemer zoals bedoeld in artikel 7:290 BW (huur bedrijfsruimte). Op grond van artikel 7:231 BW kan deze huurovereenkomst dan niet buitengerechtelijk worden ontbonden. De huurder heeft huurbescherming en alleen de rechter kan de ontbinding uitspreken. De rechtbank stelt daarmee vast dat de buitengerechtelijke ontbinding door de franchisegever geen effect had, en dat de franchisegever op straffe van een dwangsom de franchisenemer weer moet toelaten tot de wasstraat. De ontbinding van de franchiseovereenkomst leidt hiermee niet automatisch tot ontruiming van het pand, ondanks de contractuele verplichting tot ontruiming zoals opgenomen in de franchiseovereenkomst.

De vordering van de franchisegever tot betaling van de achterstallige franchise fee c.q. het stellen van een bankgarantie werd afgewezen omdat er geen spoedeisend belang zou zijn, aldus de rechtbank. De franchisegever moest voor die vordering naar de bodemrechter. De franchisegever moet op straffe van een dwangsom dan de sleutels overhandigen aan de franchisenemer die de exploitatie weer ter hand neemt.

Spoedappel bij het Hof

De franchisegever is het hier niet mee eens en stelt hoger beroep in bij het Hof (spoedappel) waar hij nogmaals de ontruiming vordert en de betaling van de achterstallige franchise fees.

Hybride overeenkomst: franchise en huur

Net als de rechtbank oordeelt het Hof dat de rechtsverhouding tussen partijen naast aspecten van regelend recht (kort gezegd het ‘gewone’ contractenrecht waarin de ‘franchiseformule’ is geregeld) “ontegenzeggelijk aspecten van het dwingendrechtelijke huurrecht” bevat.

Het hof verwijst wat dit laatste betreft onder meer naar de passage in het contract tussen partijen waarin partijen zijn overeengekomen dat de (als franchiseovereenkomst geduide) overeenkomst betrekking heeft op “de IMO wasstraat, bestaande uit een gebouw, de wasinstallatie en inventaris”. Het gaat volgens het Hof hierbij onmiskenbaar om bedrijfsruimte, zo al niet in de zin van artikel 7:290 BW (bedrijfsruimte) dan toch tenminste in de zin van artikel 7:230a BW (overige gebouwde onroerende zaken).
Het Hof vervolgt dan door te oordelen dat “beide aspecten van de overeenkomst zo nauw met elkaar samenhangen dat het ene niet zonder het andere kan, waarbij het huurelement in de overeenkomst niet van ondergeschikte betekenis is. Dit betekent dat op grond van artikel 6:215 BW tevens de dwingendrechtelijke huurbepalingen op deze overeenkomst van toepassing zijn”.

Gevolgen huuraspect: dwingende regels huurrecht van toepassing

Volgens het Hof is de naam die partijen aan de overeenkomst (en de betalingen) hebben gegeven, niet bepalend voor de kwalificatie huur. De huuraspecten in de overeenkomst brengen huurbescherming met zich mee zodat ontbinding van de overeenkomst buiten de rechter om niet mogelijk is, aldus het Hof.

Toch ontruiming vanwege ernstige betalingsachterstanden

Anders dan de rechtbank, oordeelt het Hof echter dat de tekortkomingen van de franchisenemer dermate ernstig zijn (forse betalingsachterstand en geen inzicht verstrekken in de omzet), dat de ontbinding van de overeenkomst (ook indien mocht blijken dat er sprake is van een huurovereenkomst) in de bodemprocedure naar alle waarschijnlijkheid te verwachten is. Volgens het Het Hof kan men daarop bij wijze van voorlopige voorziening vooruitlopen en kan van de franchisegever niet gevergd worden dat hij de bodemprocedure afwacht. Het Hof vernietigt het vonnis van de rechtbank en veroordeelt de franchisenemer om binnen veertien dagen de wasstraat “met al het hare en de haren” te verlaten en te ontruimen op straffe van een dwangsom.

Conclusie: Op franchiseovereenkomsten die elementen van huur bevatten, kunnen de dwingendrechtelijke huurbepalingen van toepassing zijn, ook als dat niet is beoogd of voorzien. De franchisegever komt dan voor een onverwachte verrassing te staan. Immers, een franchiseovereenkomst die dan bepaalt dat het einde van de franchiseovereenkomst automatisch het einde van de huurovereenkomst inhoudt, als gevolg waarvan de franchisenemer verplicht is over te gaan tot onmiddellijke ontruiming, heeft dan geen effect. Volgens de dwingendrechtelijke bepalingen van het huurrecht kan alleen de rechtbank de beëindiging en ontruiming bevelen. 

Heeft u vragen? Belt of mailt u gerust naar 0183-513 745 / theodora@lexwoodlegal.nl